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2021年一季度《中国住房大数据分析报告》

一、一季度市场形势分析

2021年是一个特殊的历史时期，中国经济刚从新冠疫情的冲击中初步走出。尽管经济前景仍存在较大不确定性，但部分城市房价却率先复苏。这与2009年的市场情形有相似之处。2009年，全球金融危机的阴影还未散去，而一二线房价已经出现较快的上涨。

据国家统计局最新发布数据，与2021年相比，2021年一季度房地产市场显著复苏，量价齐增。房地产开发投资同比增长25.6%，两年平均增长7.6%。全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，两年平均增长9.9%；商品房销售额38378亿元，同比增长88.5%，两年平均增长19.1%。商品房销售额增速与商品房销售面积增速之间约25个百分点的差，则为房价上涨所贡献。

大数据监测也显示，2021年一季度，核心城市房价出现结构性较快上涨。2021年3月，纬房核心指数显示，全国24个核心城市综合房价环比上涨2.34%，同比上涨9.8%，创2021年1月以来新高。

与2009年及2021年相比，2021年1季度的住房市场形势还存在以下鲜明的特征：

一是市场分化加剧。一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时，还有一些二三四线城市仍在下跌。纬房城市分级指数显示，2021年3月，二线城市综合房价环比上涨2.5%，涨速比上月加快1.6个百分点；一线城市综合房价环比上涨1.8%，涨速比二线城市略低；三线城市环比上涨0.9%，四线城市环比上涨0.4%，涨速相对较低。

二是地域差距显著。南北差距、东西差距均明显存在。房地产市场总体呈现南热北稳、东热西稳的态势。热点城市主要集中在南方和东部，特别是集中于长三角和粤港澳大湾区群市群；北方城市和中西部城市房价总体平稳，热点城市在北方和中西部属个别现象。京津冀城市群各城市到目前为止房价持续平稳。

三是热点城市内部分化严重。不仅城市间差异加大，城市内部也同样存在较大差异。即使在热点城市内部，区位及综合配套较好的核心城区上涨相对较快，偏远区往往上涨相对慢或停滞下跌。热点城市的房价上涨，往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化，对城市房价的涨跌以比前更难以判定。以北京为例，2021年3月海淀同比上涨11%，而副中心的通州还同比下跌0.7%，呈现冷热不匀的局面。

四是改善性需求成为交易主导。2009年，我们尚处于房地产由总量短缺到总量过剩的过渡阶段，首次置业者仍是购房主力之一。而当前，我们基本上处于总量过剩阶段，改善性需求取代首次置业成为市场需求的主体，首次置业比例已经大大下降。这也可以部分解释为什么城市内部房价走势分化非常严重，地段或片区较好的房价涨得更快，而偏远城区房价相对平稳。

五是住房与租房市场联动上涨。2021年，热点城市房价上涨的同时，租金在持续下跌，房价租金的剪刀差不断的扩大。2021年，房价上涨的同时，租金也较快上涨。且这种租金上涨不能完全归结为季节性上涨，因为部分核心城市租金已经创出新高。具体分城市看，根据大数据房价同比监测分析，结合相关统计数据，一线城市中，深圳上涨最快，上海房价上涨较快，广州紧随其后，北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。二线城市中部分热点城市涨速有所加快。宁波、东莞、无锡、杭州、南京、厦门、合肥、南通、西安、大连等城市上涨相对较快，天津、福州、济南、青岛、郑州、长沙、哈尔滨等城市相对平稳。三四线城市涨跌互现，以涨为主。盐城、泉州、银川、嘉兴、淮安、马鞍山等城市上涨相对较快，其中不少都是长三角非核心城市。廊坊、保定、防城港、肇庆、淄博、北海等城市房价下跌，这些城市大多曾经历过较强的市场炒作，市场需求被透支。

二、未来半年市场走势展望与预测

当前部分城市房价较快上涨，与全球宽松的货币环境有很大的关系。为了应对新冠疫情冲击，全球各国纷纷采取非常宽松的货币政策。由于这个原因，全球多个国家如韩国、澳大利亚、美国等房价出现结构性较快上涨，部分重要城市房价创出新高。

据此推断，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。涨得最早最快的城市，房价涨势可能会被调控政策强力遏制，但其它一二线城市房价仍可能上涨。

但在当前经济环境下，全球经济未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。

此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。

三、问题与建议

房住不炒包含“房子是用来住的”，和“房子不是用来炒的”两方面的内容。但我们更多把它简单解读为打击住房投机，却对实际居住需求特别是改善性需求的支持不够。在稳定房价的前提下，房地产政策的最终目标，还是要不断提升居民的居住水平。

1、适度降低房贷利率

当前抵押经营贷流入楼市并影响到热点城市房价走势，很大原因就是住房按揭贷款利率要高于一般商业性贷款利率，形成利率倒挂。

商业性信贷资金流入楼市现象一直存在，但问题以前并不突出。以前商业性贷款违规进入楼市难以形成规模，主要原因是商业性贷款利率远高于住房按揭贷款利率。

住房投资有低周转、期限长、变现慢等特性，并不适合于使用较高利率的贷款。由于住房按揭贷款期限长、还款稳定且违约风险相对低，住房按揭贷款利率的市场定价也要天然低于商业性贷款。为了鼓励居民购买自住住房，购买首套住房还享受政府的优惠利率政策支持。如果通过其它途径获取高息商业性贷款用来购房，往往收益难以覆盖成本，或者现金流难以应付利息支出。这具有很高的亏损风险和资金链断裂风险。一般仅用于临时性的资金挪腾，难以对市场走势产生影响。

2021年以来，信贷市场出现了住房按揭贷款和商业性贷款利率倒挂的新形势。受全球宽松货币环境、信贷政策支持中小企业融资与个人消费等因素的综合作用，商业贷款的利率大幅降低。消费贷款、信用贷款的主流利率降至4.36%，抵押经营贷款的主流产品利率低至3.85%。另一方面，为了房地产调控需要，住房按揭贷款利率并未同步降低，从而形成利率倒挂与扭曲。这为商业性贷款成规模进入楼市创造了条件。据2021年1月份贝壳研究院监测，36城主流首套住房按揭贷款利率为5.23%，二套利率为5.52%，均高于消费贷、信用贷及抵押经营贷主流产品利率。

商业性贷款和住房接揭贷款利率倒挂，剌激了违规信贷的发生，促使房贷资金脱离了监管视线，是抵押经营贷成规模流入楼市的重要原因。如果利率倒挂的现象不改变，围堵经营贷也难以解决一线和热点二线城市楼市升温的问题，市场仍然可以通过其它渠道将资金挪入地产市场。

因而，在信贷市场整体利率大幅度下调的条件下，有必要适当调低自住性购房的按揭贷款利率，逐步促进房贷利率的市场化。既可以维持针对自住性购房的政策支持力度，降低居民家庭的购房负担；还可以降低商业性信贷和住房信贷市场的利率压差，缓解各类信贷资金倒灌进入房地产市场的压力。

符合市场规律的房贷利率应低于一般商业性贷款利率。不能因担忧房价上涨，而人为将房贷利率控制在违背一般市场规律的水平，最终结果可能事与愿违。

2.合理使用限购和限售政策，避免误伤真实住房需求

住房限购政策最初出台于2010年，当前住房市场形势与限购政策刚出台的十一年前相比，已经有很大变化。当前，一二线城市陆续进入存量房市场，改善性需求已经取代首次置业成为市场交易的主体。限购、限售政策如果设计不够科学，很大程度上会把改善性需求、换房需求挡在门外。在新的住房市场形势下，不利于居民居住条件的持续改善，也不利于经济平稳运行。

虽然抑制住房投资投机已经成为各级政策制订者的共识，但是肩负稳定房价主体责任的地方政府，也很难对住房投资投机者作精准识别。为了实现短期内稳定市场的目标任务，最有效的办法还是通过严厉的限购限贷政策，暂时封冻市场交易。这不可避免要伤及真实需求，特别是改善性需求。而需求的堰塞湖又迟早会累积释放，这可能会造成房价的脉冲性上涨现象。

对于以居住为目的购房换房需求，理应给予充分的政策支持。这既有利于改善居民住房水平，也有利于促进经济增长。不能为了遏制投机，而使正常的购房特别是改善性购房换房受到限制。

3.全力加速推进租购房同权

租购同权是住房市场健康发展的基础性制度，也是住房长效机制的基石之一，同时也是社会公平的重要方面。为稳定住房市场、发展租赁市场，应克服困难和阻力，全力加速推进租购房同权。特别是在当前部分城市房价结构性上涨压力较大的背景下，推进租购同权可以缓解房价结构性上涨压力、保障居民住有所居，具有迫切需要。从社会公平出发，参照发达国家成熟经验，在保障隐私的前提下，逐步推进以实际居住生活及就业轨迹核查作为就近入学依据，在入学审核时禁止查验房屋产权证明。

4.提高供给效率和交易效率

根据以往政策经验看，住房需求增长的韧性很大，单纯通过抑制需求来控制房价上涨很难有持续积极的作为。往往只是把房价的线性上涨，转变成了脉冲性上涨。在“房住不炒”的基础上，平抑房价的重点，应回归到提高供给效率和交易效率上来。具体包括：加快城乡土地市场改革，打破土地出让和住房开发垄断；完善住房融资体系，降低融资负担；降低交易税费，简化交易程序；推进与住房相关的公共服务的市场化改革，促使公共服务均等化。

5.加强投资风险提示警示

对于改变用途将其它信贷资金挪入房地产市场、追涨杀跌、炒作概念性住房如“学区房”等行为，应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险或政策风险。

2021年房价走势最新消息买房子首付付多少最划算

房价市场的火热导致近十年房价的攀升，但是市场往往掌控在炒房客的手里，国家只能出台各类政策来打压炒房客，比如说限购、限贷、限价、限售，但是最受影响的还是广大普通群众，那么2021年房价走势最新消息是什么？买房子首付付多少最划算？下面就来一起看看吧。

2021年房价走势最新消息

在过去的几年里，房价上涨的十分迅速，不过随着房地产市场的调控，现阶段房价已步入平稳期。今年受到新冠疫情的影响，从而影响房价的走势，房价会维持小幅度波动，大涨大跌基本上是不可能的。

1、房住不炒是底线

不少人都比较担心下半年房价的走势，毕竟上半年房价是涨的。其实，楼市的升温，不过是有时期性的，这段时间开发商日子比较好过，融资没有那么困难，加上疫情后需求的释放，所以楼市升温了。但是今年“房住不炒”是底线，每年都在被强调，所以购房者也无需着急，说明房价后劲不足，迟早会涨不动。

2、购房者观念发生变化

很多人现在更加理智的看待买房和房价了，加上今年疫情的影响下，购房者明白“现金流”的重要性，所以对于买房会更加理性。随着购房者观念越发的理性化，其实房价上涨的动力也会受到影响，所以说后劲不足。

3、很多城市二手房库存增加

很多城市二手房库存都出现了增加的现象，其中不乏一些大城市。二手房库存不断增加，对新房市场也会有一定的影响，说明买房的人更加理性了，房子作为最好的投资产品已经过去了。随着市场供求的增加，房价上涨的动力也会受到影响，所以房价上涨动力不足。

4、下半年房贷利率继续下降

今年的楼市降息和降准明显，有地方LPR从下调到保持稳定，加上一些城市房贷利率的下调，都可以看出房地产市场逐渐在变化，或在下半年房价走入下降的趋势。一些人不看好楼市，自然是买跌不买涨的，那么，在如此的观念之下，相信楼市上涨动力不足，缺乏上涨的后劲。

买房子首付付多少最划算

关于首付比例，现行贷款政策有最低要求，具体标准为：商业贷款最低首付比例为30%，有些银行低至25%，公积金贷款最低首付比例为20%，二手房为40%。不过首付款并不是越低越好，要结合上文所述贷款额度上限来确定首付比例，注意不要因首付过低导致还款超出自身承受能力。同时，对于首付比较充裕的购房者，选择贷款买房时，也要对资金进行合理配置，选择合适的首付比例。

比如说买的房子是100万，首付30万，贷款70万，按照目前的基准利率计算，贷款20年的话，每个月的月供是4581元，总利息是元，贷款30年的话，每月还款3715元，总利息是元。上面的数据可以看出，贷款30年比贷款20年，每月减轻866元的还款压力，付出的代价是要多给银行23.8万元的利息。这就要看买房者在减压和利息两者之间如何取舍了。

2021年房价走势最新消息

三月份可能是买房非常重要的一个月，因为三月份的房价走势可能会影响一整年的楼市发展。有人认为随着楼市的不断发展，房价上涨的支撑已经逐渐消失，今年三月份可能会迎来房价全面下跌，真的会这样吗?都说楼市在调控，但是调控的最终目的是稳定房价，并不是为了降房价。因为房价下跌影响的不仅仅是房地产行业，还有很多其他和房地产相关联的行业，因此房价全面下跌的可能性并不大，但是二零二一年的房价仍然是超乎想象，主要是有三个原因。

第一是从房企来看，三道红线压顶，打折，促销或将成为常态。在三道红线的压力下，很多房企都要去负债，那最好的方式就是把手里的房子卖出去，房子又没有过去那么好卖，因此房企也想要去库存的话，最好的方式就是给购房者一些优惠，这样才能吸引购房者买房。从去年金九银十的时候就能看出来，房企进行打折促销已经越来越常态化，基本上每家房企都有自己的优惠活动，并且宣传的力度也非常大。今年刚开年，恒大又开始七五折卖房了。

第二是从购房者来看，住房使用率逐渐提升，购房需求在逐渐减弱。各种数据都表明房产过剩，刚需人群越来越少。那市场上那么多房子谁来接盘呢?

第三是调控持续收紧，二零二一年刚开年就对房地产贷款和个人住房贷款设置了上限。简单来说啊，不仅限制房企的贷款，还会限制个人住房贷款，这就意味着以后贷款不好办了，房产交易周期延长。结合这三个层面的分析，楼市的发展也迎来了新的变化，不能再用过去的眼光来看待未来房价的走势。在新的楼市环境下，今年的房价很可能会出乎意料。

2021年房价走势分析

中国房地产发展报告No.17(2020)》指出，综合各种相关因素分析，近两三年内中国房价总体上将维持“高位盘整”态势。与此同时蓝皮书还指出，除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。疫情对2021年住房交易会有短期影响，对房价总体走势影响则是极小概率。从社科院对房价预测看，未来3年内房价不会大涨或者大跌，在一定范围内上下波动，主要以“平稳”为主。

社科院对2021年的房价走势的预测是：2021年房价涨幅会进一步收窄，全年房价涨幅预计在5%左右。也就是说大趋势来看2021年市场上的房价还会保持上涨，其实这样正常，毕竟去年全国土地价格都出现了大幅度的上涨，涨幅高达18.7%。在这种成本上涨的背景下，开发商只有涨价才能保证自己的利润。

不过社科院给出的预测是全国整体房价走势的预测，具体来看每个城市的房价走势肯定会不一样。我很早之前就说过，未来的楼市会是一个分化楼市，肯定会有城市的房价保持上涨，但也会有城市的房价出现下跌。而至于房价到底是上涨还是下跌，那就需要看人口这个因素了，有购房需求支撑的城市，房价就会涨，反之就会跌。

所以在我看来，接下来这一段时间里三四线城市和县城的房价很有可能会下跌，毕竟现在三四线城市和县城的房价早就超出了当地居民和经济基础的承受范围了。在这些城市里，房价都已经高达七八千，甚至上万元了，但当地居民的月收入却只有两三千元，而且人口也还在不断的外流。所以这些城市根本就支撑不起如此高的房价，再加上严格的调控政策，房价出现下跌很正常。

而且2021年广大三四线城市和县城都会迎来一个巨大的坏消息，就是大规模的棚改拆迁会退出楼市。要知道棚改拆迁带来的影响，不仅仅是改善居民居住条件而已，更多的还是会给楼市带来大量的购房需求，特别是小城市。如果棚改拆迁退出楼市，那么三四线城市和县城的购房需求会出现大幅度的下跌，房价也会因为缺少资金支撑而下跌。

所以，预测2021年市场上的房价大方向会保持上涨的趋势，但部分缺少人口和经济支撑的城市，房价却会出现下跌。因此在这种情况下，购房者最好是不要去三四线城市和县城买房了，否则买房之后就会承受房价下跌带来的损失。

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