上海房市2023年6月 上海房市2023展望

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2023年楼市第一雷,炸在共有产权房

2023年楼市第一雷，炸在了共有产权房上。

这惊掉不少吃瓜群众的下巴，要知道，前不久深圳楼市还放出重磅炸弹，把共有产权房提升到和商品房相同的份额。

深圳的共有产权房新政才刚宣布半个月，青岛的共有产权房就因为城投平台掏不出钱，出了问题。

有自媒体甚至直言： 这可能是中国第一例“烂尾”的共有产权房，能载入中国房地产史册的一幕！

但深蓝财经研究了下这件事，发现并没有到所谓“烂尾”的程度，房子其实已经建好了，开发商也没有拖后腿，比起人们通常印象中的房地产“暴雷”，青岛城阳共有产权房“暴雷”，更像是地方政府完砸了。

1

青岛城阳城投囊中羞涩

三年内上千条投诉

事情要从一条给青岛城阳区长的留言说起。

这位匿名网友称城阳舜山府不给交房。留言中，他介绍自己是一名来青创业者，两年前，他掏空了所有积蓄，向亲戚朋友借了不少钱，购入了一套位于城阳区白云山(行情,诊股)龙湖舜山府的房屋和车位，首付款将近150万元，2023年4月网签，走的市政共有产权，政府方面出资76万。

但现在新房交付时间已经到，自己苦等两年，砸进全部身家买下的房子，却收不到楼。

从以前的案例看，共有产权房业主收不到房，往往跟开发商拿不出钱有关。而这次青岛共有产权房的罪魁祸首，竟然不是开放商，而是有国资坐镇的城投平台—— 城阳市政投资集团。

接下来的剧情就成差耐缓了三方互相踢皮球。

开发商 说：市政公司没给打钱，你得去问他们什么时候给打款，要不就去找房管局投诉。

市政 说：没钱！

房管局 也说：这事我们管不了，你们还得去找市政。不行就退房吧。

开发商 又说：退房可以，不过要给20%的违约金。

网友也很无奈，退房太亏，全款300万就要给60万的违约金，但现在孩子要上学，自己明明买了房还要租房住，开支太大。最终无奈上区长信箱求助。

当事方城阳市政投资集团则在20天后回复：“现在正在积极筹措资金解决付款问题”。

直接把“没钱”两个字写在了脸上。

这种情况还不是孤例。在青岛城阳区，这样的事还不少。

去年4月，一位青岛市民写信给民生服务中心，表示买的金秋泰和郡项目，也因为市政投资集团没有打款，导致银行贷款迟迟下不来而不能收房，今年要上学的孩子没了着落，“让人才寒心”。

资金紧张的情况，还不止市政投资集团这一家。

如去年7月，一名青岛网友在领导留言板上给青岛市城阳区委书记留言称，自己认购的一套白云山花园小区，因为城阳城市发展投资集团一直未放款，无法如期收房。

青岛城阳市政开发建设投资集团有限公虚模司（市政）、青岛城阳城市发展集团有限公司（城发）、青岛动车小镇投资集团有限公司（动投）等三家城投，也频繁出现在市民的投诉中。

深蓝财经发现，山东省领导留言板中，关于共有产权房的投诉和求助，基本都是青岛城阳区，且大多数集中在城投平台不给打款，或者迟迟不审批等问题上。

另外，在青岛市城阳区政府门户网站中，以“共有产权 不打款”作为关联词搜索，近三年的相关结果多达1397个。

投诉时间主要集中在2023年-2023年。而青岛城阳区的共有产权政策，从2023年10月才开始。

不过城阳市政投资集团确实是在努力筹集资金。在这名网友留言后不久，12月22日，青岛城阳共有产权人才住房8.8亿元ABS债券终于被受理了。

不过受理之后，还要经过审议、反馈、上会决定是否通过、封卷发函等流程，城阳市政投资集团要等到钱到手估计还要等上几个月。 这应该就是城阳市政投资集团会回复“资金还在筹措中”的原因。

2

为什么暴雷？

地方财政压力凸显

山东青岛，AKA北方第三城，GDP总量仅次于北京、天津的一颗明珠。

但这次共有产权房暴雷，为什么会发生在青岛身上？

据青岛市统计局官网2月1日公布的数据，2023年青岛市全市生产总值为14920.75亿元，稳居北方第三城，与天津的GDP总量差亩纯距进一步缩小。

其中城阳区GDP总量为1348.33亿元，排名全市第5。 但增速却仅为1.1%，全市垫底。

△2023年青岛市各区GDP及增速情况。城阳区增速垫底。

图源：齐鲁壹点

众所周知，土地财政是地方财政的主要来源。但自去年以来，楼市持续低迷，民企拿地意愿普遍偏低，土地出让收入明显下降，土地流拍现象也频繁发生， 这时，央国企和地方城投成为拿地的主力军。

中指研究院数据显示，2023年，地方城投成为了各地土拍市场上的拿地主力。拿地面积TOP100中地方城投有71个，是2023年的3倍多。

国企和地方城投强势拿地的原因，除了市场因素之外，还有土地财政有关。部分地方政府为了维持土地财政收入，就让国企拿地，输血地方财政。

以去年青岛第四批集中供地为例，城阳区土地出让12例，仅一例为民企拿地，总价为4.37亿。其他11例，要么是合作，要么是国资拿地。不仅没赚，城投平台还要掏出二三十亿。城投的钱哪里来，说到底还是地方财政。

企业预警通数据，2023年城阳市政全年营收13.26亿元，净利润5880.38万元；2023年上半年，总营收9.21亿元，净利润却仅有571.31万元。半年间，负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。

此外，据城阳区政府披露，2023年1-10月，城阳区还要指出财政总计285.9亿元。

在此基础上，还要再掏钱投入共有产权房，城阳区的财政压力之大，可想而知。

值得注意的是，和北京、上海、广州等共有产权房政策偏向保障性不同，青岛共有产权房政策，更偏向人才政策。

前面城阳区区长信箱的许多留言中，都曾频繁提到“人才”二字，而且力度之强，不仅向从院士到大专学历七类人才开放，其中1-4类人才在8年后还能无偿获赠30%产权，5-7类人才在10年内回购30%的产权。

最核心的一点： 不做无房要求，管你有没有房都可以买。

不仅可以用来自住，完全可以作为投资购买。

对比其他城市，青岛城阳区政策可谓是相当宽松了~

该政策一出，城阳楼市就像打了一针鸡血。青岛网上房产数据显示，2023年，城阳区全年新房共成交24850套，较2023年几乎翻番，其中仅人才共有产权住房网签了11000余套，贡献近半。

但压力，却落到了垫付30%的城阳城投平台身上。

怎样能看到各个时期全国70城房价

您好！

只有这个

个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

谁是“炒房城市”新先锋

时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

2023年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；

2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；

与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？

37大城市，哪里房价泡沫最大

谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？

37大城市平均房价及人均收入排行榜

平尺锋竖均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配陵大收入（元） 人均收入排名

1 温州 9278 17727 2

2 上海 8627 16683 4

3 杭州 7210 14565 7

4 北京 6232 15638 6

5 深圳 6037 27596 1

6 宁波 5900 15882 5

7 广州 5660 16884 3

8 厦门 5156 14443 9

9 南京 4960 11602 11

10 天津 4760 11467 12

11 青岛 4639 11089 14

12 苏州 4460 14451 8

13 大连 4241 10378 17

14 福州 3368 11436 13

15 济南 3172 12023 10

16 昆明 3150 9045 24

17 贵阳 3100 8989 25

18 太原 3050 9353 22

19 西安 3007 8544 33

20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

外地人购房比例排行榜（2004年）

排名 城市 外地人购房比例

1 太原 80％

2 北京 60％

3 大连 60％

4 郑州 55％

5 成都 51％

6 广州 50％

7 杭州 50％

8 福州 42％

9 厦门 39％

10 海口 36％

11 重庆 26%

12 上海 20％

太原——“煤老板”的冒险家乐园

2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人基段员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。

据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2023年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。

大连——东北炒房“热岛”

众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。

杭州——昂贵的天堂

有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。

尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。

据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。

厦门——东南炒房“热岛”

2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。

2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。

相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。

估计2023年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。

目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。

谁是新一波炒房城市先锋

与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

武汉——中部房市“领涨羊”

武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。

但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。

在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。

长沙——众志成城 推高房价

在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。

和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。

在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。

广州、深圳——房市常青树

在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。

重庆、成都——西部涨价“双城记”

重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。

重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。

事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2023年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2023年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。

沈阳——东北潜力冠军

作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。

目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。

呼和浩特、银川——西北“领跑者”

西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2023年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。

当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2023年房价上升空间在10％以上。

2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。

谁是明星小盘城市股

“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。

2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。

由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。

2023年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2023年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。

长三角15城房价泡沫榜

通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 上海 16683 50049 28528 8627 21.17

2 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26

3 南京 11602 34806 19839 4960 17.50

4 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21

5 南通 10937 32811 18702 3963 14.83

6 绍兴 15676 47028 26806 4895 12.78

7 扬州 9851 29553 16845 3064 12.73

8 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63

9 无锡 13588 40764 23235 3902 11.76

10 常州 12868 38604 22004 3640 11.58

11 湖州 13664 40992 23365 3777 11.32

12 镇江 10858 32574 18567 2960 11.16

14 舟山 13747 41241 23507 3208 9.55

15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 8.85

15城市平均 13231 4420 13.49

长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。

在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。

在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。8880 29

21 成都 2868 10394 16

22 武汉 2858 9564 20

23 长沙 2825 11021 15

24 南宁 2817 8060 34

25 南昌 2777 8690 30

26 重庆 2732 9221 23

27 郑州 2650 9364 21

28 哈尔滨 2574 8940 27

29 石家庄 2470 8622 31

30 兰州 2438 7684 36

31 海口 2330 8981 26

32 乌鲁木齐 2280 9729 19

33 合肥 2220 8610 32

34 长春 2191 8900 28

35 呼和浩特 1960 10166 18

36 银川 1930 7984 35

37 西宁 1821 7626 37

37城市平均 3802 11357 ——

37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

37大城市房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 温州 17727 53181 30313 9278 21.43

2 上海 16683 50049 28528 8627 21.17

3 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26

4 南京 11602 34806 19839 4960 17.50

5 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13

6 天津 11467 34401 19609 4760 16.99

7 大连 10378 31134 17746 4241 16.73

8 北京 15638 46914 26741 6232 16.31

9 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21

10 厦门 14443 43329 24698 5156 14.61

11 西安 8544 25632 14610 3007 14.41

12 南宁 8060 24180 13783 2817 14.31

13 昆明 9045 27135 15467 3150 14.26

14 贵阳 8989 26967 15371 3100 14.12

15 广州 16884 50652 28872 5660 13.72

16 太原 9353 28059 15994 3050 13.35

17 南昌 8690 26070 14860 2777 13.08

18 沈阳 8880 26640 15185 2926 13.49

19 兰州 7684 23052 13140 2438 12.99

20 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63

21 武汉 9564 28692 16354 2858 12.23

22 重庆 9221 27663 15768 2732 12.13

23 福州 11436 34308 19556 3368 12.06

24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 11.79

25 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73

26 郑州 9364 28092 16012 2650 11.58

27 成都 10394 31182 17774 2868 11.30

28 济南 12023 36015 20529 3172 10.82

29 海口 8981 26943 15358 2330 10.62

31 长沙 11021 33063 18846 2825 10.49

32 长春 8900 26700 15219 2191 10.08

33 银川 7984 23952 13653 1930 9.90

34 西宁 7626 22878 13040 1821 9.77

35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 9.59

36 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96

37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 7.89

37城市平均 11357.11 3802 13.38

温州——泡沫破灭的第一个针眼

眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。

南京——20％炒房族离场

关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

2023年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

对于2023年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2023年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌

青岛——房产泡沫直追沪杭

高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2023年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

青岛的房价租金比为340倍左右。

异地置业“害”了谁

一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出

击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

珠三角9城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 广州 16884 50652 28872 5660 13.72

2 肇庆 9261 27783 15836 2519 11.13

3 江门 11694 35082 19997 3054 10.69

4 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96

5 佛山 16045 48135 27437 3153 8.04

6 珠海 18347 55041 31373 3435 7.66

7 中山 15836 47508 27080 2911 7.52

8 惠州 13823 41469 23637 2425 7.18

9 东莞 20526 61578 35099 3266 6.51

9城市平均 16668

3607 9.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。

有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。

尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。

因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。

环渤海13城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13

2 天津 11467 34401 19609 4760 16.99

3 大连 10378 31134 17746 4241 16.73

4 北京 15638 46914 26741 6232 16.31

5 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73

6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 11.66

7 保定 7803 23409 13343 2117 11.11

8 唐山 8902 26706 15222 2377 10.93

9 烟台 10527 31581 18001 2806 10.91

10 济南 12023 36015 20529 3172 10.82

11 淄博 9960 29880 17032 2180 8.96

12 威海 22212 33336 19002 2360 8.69

13 东营 12935 38805 22119 2351 7.44

13城市平均 10676 3237 12.26

2023年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2023年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

望采纳，谢谢

你对以后楼市的趋向是怎么看的?

我觉得以后的楼市发展趋势应该是以符合广大民众的需求来变化的，按照现在的市场现状，至少在十年内不会出现大幅度的降价，也不会大幅度的涨价的情况，因为必须根据市场需求来展望未来楼市的发展趋势。

拓展资料：

房价什么时候降?

1、中国社会现状决定

中国城市化进程还正在高速发展中，大量的人口会进入到城市，形成刚性需求，这将会对房价形成支撑。

2、政府财政体制决定

房地产开发带来的是巨额的财政收入，包括高额的土地的出让金和房子销售环节的大量税收。这就使得地方政府不会积极的控制房地产价格。

3、房地产本身的属性决定

有史以来，房子本身就集居住、投资、经营于一体，从经济学角度看，其永远具备增值潜力。

4、资金的集中

房地产商的炒作，炒房客的疯狂，银行的贷款，各路资金集中到房地产也是房价推高的原因。

5、旧房的拆迁改造

三四线城市的旧房拆迁改造使得房地产开发时期才刚刚开始。

影响房价的主要因素有哪些?

1、房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势槐败跟经济情况正伍密切相关。08年的房价下跌就是因为全球金融危机对中国经济的影响。经济下调时房价必然进入一个下跌的过程。

2、作为开发商他们对于市场情况的判断远高于我们这些普通老百姓。他们对市场变化的预测最直接的反应就在拿地上。但是这些都是针对于哪些成熟的开发商的。

3、看周围房产库存量、一个是本年度开工量另一个是年度去化量。这个是权衡某个区域最直接的指标，假设这个比比较悬殊的话，普通库存抵达1.5年以上，价钱战在竞争比较猛烈的热点区域一触即发。

4、中国房价很大一部分举明或原因是因为民间资本缺乏合适投资渠道。房地产作为一个回报比较合适配资方式吸引了大量民间资本。假如股市、黄金的市场情况比较好的话，那么这批热钱就会撤出投入到这些市场中，房价就有可能下降。

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